13
подписчиков
2
подписки
АРТЕМ ЦОГОЕВ: ✅ Ведущий эксперт по инвестициям в недвижимость в России ✅ Член Совета Директоров крупнейшей инвестиционной платформы коллективных инвестиций в недвижимость в России (> 1,8 млрд. руб. активов) ✅ Общий стаж работы на рынке инвестиций и недвижимости > 25 лет
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
Посты
atsogoev
15 октября в 20:55
Хотите помещение с федеральным арендатором, но бюджет ограничен?
📱Тогда присмотритесь к салонам связи. Небольшая площадь, высокая ставка аренды, крупная компания в качестве арендатора, и при этом бюджет входа заметно ниже, чем у большинства объектов стрит-ритейла.
📶 В России четыре крупнейших оператора сотовой связи - МТС, «МегаФон», «Билайн» и T2. В последнее время на рынке аренды активны прежде всего МТС и T2, хотя новые офисы открывает и «Билайн». А вот «МегаФон» как будто бы застыл и не развивается. При этом все четыре оператора вынуждены сохранять физические офисы, но существенно сокращают их площади, переводя в лайт-формат.
🌐 Полностью уйти в онлайн салоны связи не могут, и регулирование работает скорее в их пользу. Поправки в закон «О связи» 2024 года усложнили покупку сим-карт и обязали фиксировать продажу каждой сим-карты на видео. С 1 сентября 2025 года действует запрет на передачу сим-карт, а неактивированную сим-карту можно купить онлайн только с идентификацией через «Госуслуги» или в салоне оператора. В итоге онлайн-каналы в 2025 году обеспечили лишь около 17% продаж сим-карт. Кроме того, операторы используют салоны как пункты выдачи и самовывоза товаров, оформленных онлайн, в том числе на маркетплейсах.
📍 Требования салонов связи к помещениям стандартны: компактная площадь на первой линии, отдельный вход, витринное остекление и возможность разместить вывеску. Ключевой фактор - пешеходный трафик: выходы из метро, остановки, торговые улицы спальных районов.
⚖️ Главный риск тоже очевиден: даже федеральный арендатор может закрыть точку при пересмотре портфеля недвижимости. Поэтому перед покупкой важно внимательно изучить условия досрочного расторжения и индексации. Но есть и обратная сторона: маленькое помещение в шаговой доступности от метро - один из самых востребованных форматов. На такую площадь всегда найдутся арендаторы вроде кофе с собой, табака, ремонта смартфонов и т.д.
🔍 Конкретный пример: помещение 20,8 м2 на ул. Планерная, 12к1 (СЗАО, менее 1 минуты от метро «Планерная») за 49,67 млн ₽ с арендатором - салоном связи T2. Первый этаж жилого дома, первая линия, отдельный вход с фасада, потолки 3,7 м, отделка выполнена арендатором. Договор аренды заключен на 5 лет, МАП - 383 320 ₽ в месяц.
🏢 Об арендаторе: T2 (до сентября 2024 года - Tele2) - федеральный оператор мобильной связи, входящий в группу «Ростелеком». Абонентская база - более 50 млн пользователей, компания работает более чем в 70 регионах. Оператор продолжает серьезно инвестировать в инфраструктуру: в 2025 году T2 нарастил число базовых станций на 37 тысяч, что стало рекордом для рынка мобильных операторов.
💡 Итог: покупка ГАБ с салоном связи - это действительно один из самых доступных входных билетов на рынок недвижимости с федеральным арендатором. Но выбирать нужно прежде всего локацию и помещение, а не только бренд. Защитой инвестора остается качество недвижимости, которое позволит быстро найти нового арендатора, если текущий решит покинуть локацию.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
atsogoev
15 октября в 20:46
🟠 Прощай, ПИК !
✅ Акционеры застройщика одобрили уход компании с биржи. Более 98% акций ПИК принадлежат компании «Недвижимые активы» так что тут всё было предсказуемо.
⚠️ Сегодня последний день, когда инвесторы могут продать акции на Мосбирже.
⚠️ С 20 октября торги бумагами будут полностью приостановлены.
atsogoev
15 октября в 18:31
🏢 По свежим данным NF GROUP, к началу октября 2026 года в Петербурге пустовали 282 тыс. м2 офисов, это 6,5% рынка. С начала года объём свободных площадей вырос на 40%. В классе А свободно 80 тыс. м2 (5,3%), в классе В 202 тыс. м2 (7,1%). Вакантность постепенно растёт уже третий год подряд, и ещё минимум 40 тыс. м2 освободится в ближайшие полгода: эти площади уже выставлены на рынок.
📉 Чистое поглощение за девять месяцев отрицательное в обоих классах: в А минус 16 тыс. м2, в В минус 52 тыс. м2. То есть офисов освобождается больше, чем занимается. Последний раз так было в 2022 году, когда уходили иностранные компании. Но и драматизировать рано: сейчас свободных площадей на 37% меньше, чем на пике 2022 года (450 тыс. м2).
🏗 Нового предложения почти нет. За девять месяцев ввели всего четыре здания на 12 тыс. м2, остальное девелоперы перенесли на 2027 год. В итоге за весь 2026 год в городе появится не больше 50 тыс. м2 новых офисов.
💰 Самое интересное происходит со ставками. В классе А средневзвешенная запрашиваемая ставка снизилась всего на 4%, до ₽3 000 за м2 в месяц, включая налоги и операционные расходы. Подешевели в основном крупные блоки от 1 тыс. м2, которые слишком долго не могут сдать. В классе В ставка даже выросла на 3%, до ₽2 000 за м2. Аренда при этом не подорожала: просто на рынок вышли дорогие блоки в центральных бизнес-центрах, и средняя цифра поднялась за счёт них.
🧮 Почему собственники не снижают цены? Растут операционные расходы и налоги, у многих есть кредиты. Впрочем скидки можно получить в ходе переговорра, а вот в объявлениях цены почти не меняются.
atsogoev
15 октября в 17:43
«Деловая Россия» нашла, где взять деньги
📰 РБК опубликовало выдержки из документа «Деловой России» (это такая организация, которая якобы защищает бизнес) - 52 предложения по «трансформации экономики России». Внутри - отмена с 2027 г. УСН 6% и АвтоУСН 8% «Доходы», отмена патентной системы, запрет регионам снижать ставки по УСН, введение социальных взносов для тех, кто живет на проценты и дивиденды, и введение налога на наследство от ₽50 млн.
🎩 Крупному бизнесу «Деловая Россия» предлагает повысить инвестиционный вычет с 3% до 20% и дать право ограничивать импорт конкурентов. Мелкий бизнес получит взносы, наследственный налог и прощание с упрощенкой.
🏛 Это предложения не налоговой службы, не Минфина и даже не депутатов от «Справедливой России» - это общественная организация предпринимателей «Деловая Россия». Она существует с 2001 г., объединяет бизнесменов несырьевого сектора - от машиностроения и строительства до сельского хозяйства и финансов. С 2014 г. ее возглавляет Алексей Репик.
❌ Позже этот самый Репик поведал Business FM, что это были «старые консервы»: экспертные записки полугодовой давности, а не программа с реальными предложениями. Но в понедельник всё тот же Репик сказал на встрече с президентом РФ, что «лучше рост налогов сегодня, чем высокие ставки навсегда, и важно, чтоб допнагрузка ложилась на рантье, а не на трудовые коллективы».
💊 А кто это говорит? Основатель компании «Р-Фарм» Репик построил бизнес на госзакупках лекарств. В 2018 г. Forbes включил компанию в рейтинг «Короли госзаказа» с контрактами на ₽34 млрд. За первый год пандемии состояние Репика, по оценке того же Forbes, выросло до $2,6 млрд. Еще одна говорящая голова «Деловой России» - Павел Титов, президент ГК «Абрау-Дюрсо»🍾.
🏭 Крупный бизнес платит налог на прибыль 25% и НДС 22%, обслуживает кредиты по высоким ставкам и мечтает об инвествычете. Я понимаю, что членам президиума «Деловой России» больно, они платят 25%, а рядом кто-то 6%, но отрываться и вымещать свои проблемы на малом бизнесе (а рантье тоже малый и средний бизнес!) - всё же не стоит. Тем более что в значительной степени их партнеры и потребители - именно предприниматели на УСН.
💼 «Деловая Россия» называет себя «голосом бизнеса». Видимо, только бизнеса с заводами и миллиардами. Частного инвестора-рантье на УСН 6% там, очевидно, считают достойным только «допнагрузки».
atsogoev
15 октября в 17:41
«Высокие доходности остались в прошлом. Покажите мне хоть один проект, который переплюнет депозит!»
😎 Ноу проблем: облигации «Самолёта».
🔸 БО-П11 - около ₽670 за бумагу номиналом ₽1000, доходность к оферте в феврале 2027 года больше 300% годовых
🔸 БО-П13 - около ₽790, доходность к погашению в январе 2027 года больше 180%
🔸 БО-П18 - около ₽570, доходность к погашению в 2029 году около 70%
🎢 Риск бешеный, доходность - тоже. Откуда риски?
🗓 График погашения облигаций SMLT:
🔹 30 октября - погашение выпуска 01 на ₽1,5 млрд
🔹 январь 2027 - погашение БО-П13 на ₽24,5 млрд
🔹 февраль 2027 - оферта по БО-П11
🔹 июль 2027 - ещё два выпуска на ₽25 млрд
📉 SMLT - убыточная контора с ужасными показателями продаж. При реструктуризации, переносе погашения или списании части долга результат легко уходит в минус. К тому же облигации - необеспеченный долг. В очереди за деньгами их держатели стоят после банков.
⚠️ Так что... не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
👀 Если у вас есть еще примеры подобных доходностей на нынешнем рынке (не обязательно облигации) - welcome в комментарии!
atsogoev
13 октября в 11:56
☝️Его фамилия стала термином и попала в Оксфордский словарь английского языка. «Рахманизм» - эксплуатация и запугивание арендаторов бессовестным домовладельцем.
🏛️ Питер Рахман, уроженец польского Львова. Во время войны он попал в немецкий лагерь, сбежал оттуда, но был сослан в ГУЛАГ. Был мобилизован в польскую армию, воевал, окончил войну в Италии. Ветеран, фронтовик, в сорок шестом году он приехал в Лондон нищим беженцем без гражданства.
💡Работал на фанерной фабрике за гроши. Знакомая путана подсказала Рахману бизнес-идею: он арендовал квартиры в среднем по пять фунтов, а пересдавал эскортницам по пятнадцать. Так Рахман занялся недвижимостью.
🏚️Судьбоносной стала встреча Рахмана с лондонским дельцом Джорджем Синклером. Синклер скупал стрессовые активы - дома, от которых избавлялись тогда церковь и аристократы. С помощью хитрых манипуляций с ипотекой Синклер получал от кредиторов сто процентов стоимости по завышенной оценке. Он был готов бесплатно отдавать эту недвижимость хоть чёрту лысому, чтобы снять с себя обязательства по ипотеке.
✅ И вот тут появлялся Рахман, который забирал у Синклера десятки домов, не вкладывая ни фунта. К концу пятьдесят шестого у Рахмана было тридцать домов в Ноттинг-Хилле. Он сдавал их иммигрантам с Карибских островов и путанам.
👉Но был нюанс. Каждый дом Рахмана был заложен под завязку. Почти всю аренду Рахман сразу отправлял на погашение кредитов.
💷 А потом Рахман решил повторить трюк Синклера с ипотекой: рефинансировал кредиты. Его дома были заложены в сумме за четырнадцать тысяч фунтов. Он перезаложил их за сорок две, а разницу положил себе в карман.
🏴☠️ Социалисты испортили Рахману жизнь. По законам того времени арендатор мог пожаловаться в специальную комиссию, которая легко снижала квартплату, если считала её завышенной. А после ее решения выселять арендатора было запрещено. Социалисты агитировали арендаторов подавать жалобы на Рахмана и им снижали аренду - иногда вдвое.
⚰️Модель Рахмана, при которой «аренда платила ипотеку», перестала сходиться. Это стало тяжёлым ударом. В шестьдесят втором году Рахман умер от инфаркта в сорок два года.
👯♀️Через семь месяцев грянул секс-скандал со шпионским следом - дело Профьюмо. Рахман оказался косвенно замешан через одну из своих любовниц. Газетчики начали искажать его бизнес и придумали термин «рахманизм», означавший притеснение арендаторов жилья арендодателем. Хотя бывшие арендаторы утверждали, что Рахман был с ними честен.
❗Выводы: аренда может платить ипотеку, но снижение поступлений от арендаторов смертельно опасно для такой модели.
atsogoev
27 сентября в 10:06
🔩 24 сентября Минфин внес в правительство бюджетный пакет на 2027-2029 годы. Среди прочего там была обнаружена идея ввести налог на прибыль 15% для ПИФов с получаемых ими пассивных доходов. Уплаченный фондом налог предложено зачитывать при налогообложении пайщиков.
🕰 Сейчас ПИФ налог на прибыль не платит. Налог возникает только при выплате дохода пайщику, а выплату можно откладывать годами (это легально если что). Минфин вдруг начал считать, что это «создает предпосылки для налоговой оптимизации путем структурирования владения различного рода активами с использованием ПИФов». А 25 лет они куда смотрели?
📊 С ПИФами акций и облигаций всё просто: дивиденды и купоны начнут облагаться на уровне фонда.
Но меня и вас интересуют ЗПИФы, связанные с недвижимостью. А их у нас два вида:
🔹 Собственно фонды недвижимости с прямым владением объектами - объект лежит в фонде, доход получается, как правило, от аренды.
🔸 Комбинированные фонды - в фонде лежат доли ООО или акции АО, которым принадлежат объекты. Аренду собирает общество, а в фонд она поднимается дивидендами.
💰 Кстати, в ЗПИФах сейчас лежит недвижимость примерно на ₽5,5 трлн: ₽2,9 трлн в прямом владении и ₽2,6 трлн через доли в компаниях. Почти 90% приходится на кэптивные фонды, на розничные - всего ₽0,7 трлн (данные на середину 2025 года). Из 2994 действующих ЗПИФов 2691 - комбинированные.
⚖️ Главный вопрос - что закон назовет пассивным доходом. Есть юридическая развилка.
🔹 Сценарий 1: аренду в пассивные доходы не записывают. Я считаю, что так и должно быть: аренда - не пассивный доход, это бизнес. Помещение нужно сдать, аренду собрать, съехавшего арендатора заменить. Тогда у фондов недвижимости с прямым владением ничего не поменяется. А у комбинированных дивиденды из ООО облагаются 15% поверх уже уплаченных обществом 25% налога на прибыль. Совокупная нагрузка на арендный доход - около 36%. Прямое владение становится заметно выгоднее, а значит есть смысл переводить активы из АО и ООО сразу на фонд. Если это возможно, конечно.
🔸 Сценарий 2: аренду наоборот записывают в пассивный доход.
Берут готовое определение из Налогового кодекса. В ст. 309.1 пассивными доходами уже названа аренда недвижимости. Тогда налог получат все ЗПИФы. У фонда в недвижимости с прямым владениеи нагрузка вырастет с нуля до 15%. У комбинированных нагрузка прибавит около 11%.
❓ Отдельный вопрос - тот самый зачет. Если пайщик держит паи больше 3 лет и пользуется льготой долгосрочного владения, НДФЛ, в счет которого зачитывать налог фонда, может просто не возникнуть. Тогда и зачёта никакого не получится, а 15% на уровне фонда станет уже не «авансом», а окончательным налогом,который уже не зачесть.
⚙️ В отраслевой ассоциации НАУФОР заявили, что с участниками рынка Минфин эти предложения не обсуждал.
❗В общем, пока мало что понятно, но уже премного тревожно. У ЗПИФов неплохая ситуация с лоббированием своих интересов, возможно, на этапе Госдумы отобьют часть идей Минфина.
atsogoev
27 сентября в 9:34
🔩 Кратко про последствия новых правил семейной ипотеки для новостроек
💰 Цены в Москве и Петербурге. Обвала не жду. Номинально цены будут стагнировать или слегка расти. С поправкой на инфляцию возможна небольшая коррекция. Банкам снижение цен невыгодно: дешевеет залог и проседает покрытие, которое и так впервые за шесть лет опустилось ниже 70%.
🏗 Финансовая стабильность застройщиков. Эскроу будут наполняться медленнее, проектное финансирование дорожать. Очевидно, застройщики отложат запуски новых очередей в проектах и попробуют затормозить новые старты (неясно, получится ли). Слабым игрокам продлят и реструктурируют кредиты. Вполне вероятно, у застройщиков начнут появляться партнеры в капитале - банки.
⚖️ Изменения в 214-ФЗ и поэтапное раскрытие эскроу. Идее раскрывать эскроу поэтапно пять лет, Госдума против, но обострение ситуации в отрасли добавляет шансов на изменения в 214. Отмены системы эскроу пока не предвидится.
💳 Рассрочки. Закон, который готовят ЦБ и Минстрой, не запрещает, а легализует длинные рассрочки, а сам Минстрой называет это стимулом спроса. Так что запретов и строгих ограничений рассрочек я бы не ждал.
atsogoev
27 сентября в 9:32
📈 На рынке Москвы активен новый арендатор небольших помещений - Sweet & Snacks. Это сеть магазинов сладостей, напитков и табака: в ассортименте популярные сладости из разных уголков мира, трендовые снеки и необычные напитки. У сети уже было четыре точки в ЦАО, недавно открылось ещё два новых магазина.
🗺️ Формат хорошо представлен в Европе. Во Франции это tabac-presse: сеть из 23 тысяч точек, крупнейшая сеть магазинов у дома в стране. Помимо табака, они продают лотерейные билеты, сладости, снэки, прессу и алкоголь. В Италии аналог - tabacchi, их больше 54 тысяч.
💼 Бизнес-модель простая: небольшой магазин импульсного спроса, куда покупатель заходит по пути. Средний чек у такого формата невысокий, поэтому выручка напрямую зависит от трафика: чем больше людей проходит мимо, тем лучше идут дела. Табачная категория обеспечивает регулярные повторные покупки, а яркая выкладка сладостей и напитков работает на импульсные покупки.
📍Отсюда требования к локациям и помещениям: расположение у станций метро, вокзалов, крупных торговых и бизнес-центров, компактная площадь и возможность разместить заметную вывеску. Есть и важное юридическое ограничение: продажа табака запрещена ближе 100 метров от образовательных учреждений, поэтому далеко не каждое помещение с хорошим трафиком подойдет такому арендатору.
🔍 На рынке уже представлены ГАБы со Sweet & Snacks. Например, на Земляном Валу, 23с1, в 5 минутах от метро «Курская» - помещение 55,5 м2 на первом этаже жилого дома с отдельной входной группой с фасада, потолками 4,2 м и отделкой от арендатора. Договор аренды заключен на 5 лет, МАП - 600 000 ₽ в месяц (7,2 млн ₽ в год). Локация с исключительным трафиком: рядом Курский вокзал, ТРЦ «Атриум» и БЦ «Ситидел». Цена - 82,8 млн ₽.
💡 Итого: Sweet & Snacks - молодая сеть, и публичной информации о ее масштабе и финансовом положении пока немного. Поэтому ключевым аргументом для инвестора остается не бренд арендатора, а качество помещения. В случае смены арендатора компактное помещение будет интересно широкому кругу операторов стрит-ритейла и общепита.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
atsogoev
24 сентября в 19:35
📈 На рынке Москвы активен новый арендатор небольших помещений - Sweet & Snacks. Это сеть магазинов сладостей, напитков и табака: в ассортименте популярные сладости из разных уголков мира, трендовые снеки и необычные напитки. У сети уже было четыре точки в ЦАО, недавно открылось ещё два новых магазина.
🗺️ Формат хорошо представлен в Европе. Во Франции это tabac-presse: сеть из 23 тысяч точек, крупнейшая сеть магазинов у дома в стране. Помимо табака, они продают лотерейные билеты, сладости, снэки, прессу и алкоголь. В Италии аналог - tabacchi, их больше 54 тысяч.
💼 Бизнес-модель простая: небольшой магазин импульсного спроса, куда покупатель заходит по пути. Средний чек у такого формата невысокий, поэтому выручка напрямую зависит от трафика: чем больше людей проходит мимо, тем лучше идут дела. Табачная категория обеспечивает регулярные повторные покупки, а яркая выкладка сладостей и напитков работает на импульсные покупки.
📍Отсюда требования к локациям и помещениям: расположение у станций метро, вокзалов, крупных торговых и бизнес-центров, компактная площадь и возможность разместить заметную вывеску. Есть и важное юридическое ограничение: продажа табака запрещена ближе 100 метров от образовательных учреждений, поэтому далеко не каждое помещение с хорошим трафиком подойдет такому арендатору.
🔍 На рынке уже представлены ГАБы со Sweet & Snacks. Например, на Земляном Валу, 23с1, в 5 минутах от метро «Курская» - помещение 55,5 м2 на первом этаже жилого дома с отдельной входной группой с фасада, потолками 4,2 м и отделкой от арендатора. Договор аренды заключен на 5 лет, МАП - 600 000 ₽ в месяц (7,2 млн ₽ в год). Локация с исключительным трафиком: рядом Курский вокзал, ТРЦ «Атриум» и БЦ «Ситидел». Цена - 82,8 млн ₽.
💡 Итого: Sweet & Snacks - молодая сеть, и публичной информации о ее масштабе и финансовом положении пока немного. Поэтому ключевым аргументом для инвестора остается не бренд арендатора, а качество помещения. В случае смены арендатора компактное помещение будет интересно широкому кругу операторов стрит-ритейла и общепита.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
atsogoev
24 сентября в 19:31
🏗 Офисный девелопер №1 в Москве, STONE, получил АГР на Tower E - финальный объект офисного квартала STONE Towers. Проект площадью около 7.4 тыс.м2 это пять этажей, полностью стеклянный фасад на первой линии ТТК. Стройка продлится быстро - два года.
🔑 В здании всего восемь клиентских офисов от 390 м2. По сути клубная резиденция: у каждой компании почти свой этаж, соседей можно пересчитать по пальцам.
📊 STONE Towers пользуется спросом. Tower A с 2022 года целиком арендует «Магнит», Tower B и Tower C заселены на 80%, а Tower D ввели в эксплуатацию в июле 2026 года и там уже согласовывают проекты ремонтов.
atsogoev
24 сентября в 11:11
🎈UBS выпустил новый индекс пузырей. Пузыри от UBS знамениты тем, что никогда не лопаются.
Что внутри индекса 2026 года:
🔹 «Высокий риск» хлопа - только у швейцарского Цюриха (1,69) и японского Токио (1,54)
🔸 Прошлогодний лидер Майами сполз на третье место, в зону «повышенного риска», и там же Дубай, Женева и новички индекса - Сеул и Лиссабон
📢 Я же из года в год пишу: индекс пузырей UBS - это PR-инструмент швейцарского банка, а не прогноз и не аналитика. Швейцарцы годами называют «пузырями» одни и те же города. Цюрих возглавлял рейтинг ещё в 2023-м, Токио четвёртый год подряд на втором месте. Хлопа пузыря там как не было, так и нет.
🤷 Самое интересное: UBS фиксирует в отчёте, что индекс не предсказывает, случится ли коррекция / хлоп / обвал. А на хрен он тогда нужен?! Значит, ориентироваться на него нельзя - фуфло это, а не индекс.
🎓 В этом меня поддерживает нобелевский лауреат по экономике Юджин Фама. Он рассказал как-то такую байку: в Стэнфорде профессорам показали графики цен на сельхозпродукцию, и учёные быстро нашли на них пузыри. Потом выяснилось, что данные сгенерированы случайно, а пузыри были плодом воспаленного воображения профессоров. Более того, как-то в интервью Фама признавался, что само слово «пузырь» его бесит и утверждал, что пузырь можно опознать только после хлопа, а не до.
💰 А есть еще интересное мнение Джорджа Сороса. Он говорил, что когда видит, как формируется пузырь, то спешит в него инвестировать. И это, по его словам, «не иррационально». Пузыри обычно становятся больше и живут дольше, чем думает большинство людей.
🧓🏻 По словам Джорджа: люди будут лихорадочно докупать пузырь ещё неопределённо долго поддерживая в нем воздух, потому что их одноклассник «дурачок Вовочка» разбогател на пузыре. Поэтому из зависти люди принимают плохие решения и берут лишние риски, а пузырь только раздувается.
🎯 В общем, я-то думал, что рынки Майами, Токио и Цюриха, наконец-то лопнут, случится обвал, и я, наконец-то, куплю себе квартирки в этих городах по $300/м2... но нет. Города остались в индексе, но ничего не лопнуло. Ну как так то?! Я уже диваны заказал...
✅ Итого: если какой-нибудь эксперт ссылается на индекс пузырей UBS, смело игнорируйте. Это просто сотрясание воздуха со ссылкой на авторитетный швейцарский бренд.
atsogoev
24 сентября в 11:09
📉 Б1 (бывшая российская практика EY) опубликовала «Ретейл-барометр» - ежегодный опрос о настроениях в розничной торговле. 54% ретейлеров ждут, что в 2027 году вести бизнес будет тяжелее, чем сейчас. Роста бизнеса ожидают только 18% ритейлеров против 29% год назад и 47% в 2024 году. Текущее состояние 67% опрошенных оценивают как «непростое», еще 21% - как тяжелое.
🛒 Основное давление на бизнес розничной торговли оказывает трафик: о снижении посещаемости сообщили 68% компаний. Примерно половина при этом зафиксировала рост среднего чека на 5% и более, однако 44% отмечают переход покупателей на более дешевые товары и интерес к СТМ сетей.
🏪В опросе участвовали 77 компаний - вся розница, а не только продуктовая. Но продуктовые сети в этой картине стоят особняком, что видно по отчетности за первое полугодие 2026 года.
📈 X5 Group: выручка 2,48 трлн рублей, +10,5% г/г, сеть выросла до 30 604 магазинов, +8,6% г/г. Во 2 квартале LFL-трафик вернулся в положительную зону во всех трех сетях - ровно то, чего нет у розницы в целом.
📈 Лента: выручка 648,5 млрд рублей, +26,2% г/г, LFL-продажи во 2 квартале +6,5%. Торговая площадь выросла на 41,1% г/г, правда во многом за счет сделок M&A, а не органики.
📈 «О'КЕЙ Групп» с сетью «ДА!»: выручка 43,3 млрд рублей, +10,4% г/г, LFL +6,6%, рентабельность по EBITDA 9,6%.
⚠️ Но не всё так однозначно: у Магнита LFL-продажи сопоставимы с конкурентами, но при нулевом LFL-трафике, а долговая нагрузка выросла до 2,9х EBITDA против 1,08х у X5.
🍏 Тем не менее, россияне продолжают стабильно покупать еду и формировать выручку продуктового ритейла, и это ровно тот механизм, на который делаем ставку мы в SimpleEstate. Поэтому общий пессимизм розницы не отменяет того, что качественный ГАБ с федеральной продуктовой сетью остается одним из самых предсказуемых активов на рынке.
atsogoev
24 сентября в 9:11
❌ А мы не платим налоги!
😳 Помню первый раз это услышал в начале 2000-х и прямо удивился! Как так? Были тогда у меня знакомые-рантье, которые прямо отрицали необходимость платежей государству. Где они сейчас...?
✴️ Оказалось, что такие люди всё ещё есть. Один ИП владел помещениями и сдавал их в аренду, но «неофициально», то есть получал арендную плату кэшем, а о доходах в налоговую не сообщал. Его философией, вероятно, было «отрицалово».
📋При этом ОКВЭД у ИП был 68.20, т.е. аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом.
🔍Налоговая инспекция в какой-то момент заметила нашего ИП с его недвижимостью и собрала доказательства правонарушения:
🔹Допросила свидетелей;
🔹На основании допросов определила суммы арендных платежей и сроков оплаты;
🔹Рассчитала налоги к выплате исходя из полученных сведений + пени.
👨⚖️ Дальше - суд. Неожиданно судебное решение оказалось не в пользу налоговой инспекции: ненадлежащие доказательства, то есть показаний свидетелей было недостаточно для исчисления налога.
📶 Аппеляции, касации... И наконец, Верховный суд РФ постановил:
1️⃣ Сумма налога, подлежащего уплате в бюджет, может определяться расчетным способом на основании имеющейся у налогового органа информации о налогоплательщике, а также данных об иных аналогичных налогоплательщиках.
2️⃣ Если налогоплательщик не согласен с размером доходов и расходов, то бремя доказывания возлагается на него самого
3️⃣ Показания свидетелей можно использовать в качестве доказательств сумм дохода
☝️Вывод: пора бы легализоваться, но некоторые люди продолжают наплевательски относиться к налогам или в принципе стараются уклониться от почетной обязанности. Увы, налоговая не дремлет и жестко наказывает нарушителей.
📜 Для любителей первоисточников: ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВС от 7 июня 2024 г. N 309-ЭС23-30097
